Faire louer un appartement meublé à titre de résidence principale de votre locataire est source de multiples atouts pour votre patrimoine. Les connaissez-vous, et savez-vous comment tirer pleinement profit de votre LMNP, la location meublée non professionnelle ?
La location meublée : pour les actifs en mobilité, les étudiants, les seniors
C’est cette typologie de locataires qui constitue le plus souvent le marché des logements meublés. De plus, la location meublée est la plus demandée sur le marché, plutôt que la location nue. La location touristique de courte durée est également en forte demande, notamment à la suite de la crise sanitaire qui a perturbé ce secteur pourtant très porteur.
La demande en location meublée évolue de +3 points au cours des 2 dernières années. Certaines régions sont plus tendues du fait de la composition de la population. Exemple : les actifs et les investisseurs dans les grandes métropoles, les jeunes dans les villes étudiantes et les personnes âgées dans les régions ensoleillées, propices au repos et où il fait bon vivre.
Des baux plus flexibles
De plus, les baux sont plus flexibles, aussi bien pour le propriétaire que pour les locataires. Par exemple, en ce qui concerne le montant des loyers : pas de contrainte comme dans le cas de la location nue exploitée avec les dispositifs fiscaux. Pas de contrainte également en ce qu’il s’agit de l’emplacement, c’est-à-dire pas de zonage à prendre en compte. Il vaut mieux toutefois bien choisir le quartier et ses avantages, en lien avec la typologie de locataires ciblés. Par ailleurs, les conditions de location peuvent être modifiées au fur et à mesure, au bout d’un an d’occupation.
Des loyers élevés et une fiscalité avantageuse
Les loyers sont plus attractifs que ceux de la location nue. Vous investissez une seule fois dans le mobilier et les équipements tandis que les coûts sont amortis au bout de 6 ans d’exploitation en moyenne.
En outre, un des points forts les plus marqués de la LMNP est la fiscalité très avantageuse qui y est associée. Ce, grâce au régime micro BIC qui vous fait bénéficier d’un abattement de 50% sur vos recettes imposables. Le régime le plus intéressant demeure le réel simplifié qui peut gommer tout ou partie de vos impôts sur plusieurs années, au moyen de la déduction des amortissements du mobilier et de l’immobilier.
Rappel sur les conditions de la mise en location
Avant toute chose, sachez que vous devez proposer un immeuble décent. Voici les critères :
- une performance énergétique de 450 kWh:m² maximum. Ainsi, les passoires énergétiques sont interdites à la location – c’est-à-dire les logements étiquetés G. Si vous en faites l’acquisition, vous devez obligatoirement réaliser des travaux de rénovation énergétique suivi d’un diagnostic DPE
- une surface minimale, qui est fonction de l’exploitation de l’immeuble (c’est-à-dire en location ou en colocation). Exemple : pour 2 locataires, la surface minimale requise est de 16 m². En cas d’existence de colocataires, prévoyez l’aménagement de 9 m² par occupant
- l’absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire. Tout habitat insalubre ou en péril n’est pas éligible à la mise en location. La présence de plomb, d’amiante et de radon fait partie des critères à prendre en compte en ce qu’il s’agit de la santé des occupants. L'immeuble doit avoir été construit en considérant également les risques d'incendie et de sécurité des équipements
- l’absence de parasites et de nuisibles, tels que les termites, les punaises, etc.
- la mise à disposition de mobiliers et d’équipements conformes aux normes d’installation
