La loi Pinel Plus ou Super Pinel est le successeur du Pinel dégradé. Si vous n’avez pas encore décidé de vous lancer cette année (2024), sachez que le Pinel dégradé aura tiré sa révérence à compter du 1er janvier 2025. Ainsi, le seul dispositif pour investir dans l’immobilier locatif neuf ayant vocation à défiscaliser sera désormais le Super Pinel.
La préparation de votre investissement est cruciale et dans cet article, nous vous éclairons sur les enjeux et les défis pour optimiser le rendement d’un Pinel Plus.
Entre potentiel de valorisation élevé et risque de faible rendement
Du fait des exigences en matière de construction et de normes environnementales requises, l’immobilier Pinel Plus revient cher à l’acquisition. Ce, comparé au Pinel dégradé. Rappelons en effet que le Super Pinel nécessite une surface minimale spécifique à chaque type d'appartement, l’aménagement d’espaces extérieurs privatifs, ainsi qu’une double orientation pour les T3, T4 et T5.
Ce qui fait de l’immeuble un bien à très haut standing, doté d’un fort potentiel de valorisation. De plus, il se révèle attractif aux locataires, tout en permettant à ces derniers d’y avoir accès, quel que soit leur niveau de ressources. Les loyers Pinel sont en effet calculés en tenant compte du plafond de revenus des locataires, ainsi que du plafond selon le zonage.
Si le Super affiche ces points forts, il pourrait générer un rendement locatif plus ou moins modéré du fait du coût d’acquisition élevé. De plus, si les locataires sont ceux à revenus modestes (par exemple des étudiants ou des seniors), ce rendement risque encore de baisser.
Les taux de réduction d’impôt sont de 12% pour 6 ans d’engagement, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans. Ce qui permet de réaliser un rendement net beaucoup plus intéressant comparé au Pinel dégradé. Pour ce dernier, les taux de réduction d’impôt pour une souscription en 2024 sont de 9%, 12% ou 21%.
Les clés pour rentabiliser un Super Pinel
La clé pour rentabiliser un Super Pinel est donc de réaliser l’acquisition d’un appartement au meilleur prix et de sélectionner des locataires dotés d’un certain pouvoir d’achat pour fixer les loyers à un certain niveau. Ces locataires seront par exemple ceux ayant pleinement intégré la vie active et percevant des revenus de qualité. En ce qui concerne la sélection par rapport au prix d'acquisition, la comparaison des programmes proposés par les promoteurs est de rigueur.
Le choix de la ville : un élément capital pour tirer profit du Super Pinel
Depuis la pandémie et les périodes de confinement de 2020:2021, une grande majorité de la population privilégie désormais les petites communes où le foncier est encore accessible. La possibilité de construire une maison individuelle avec des espaces extérieurs plus spacieux y est encore envisageable. Par conséquent, ce phénomène a provoqué une mutation du marché locatif urbain, avec un léger recul de la demande locative dans certaines grandes agglomérations qui sont pourtant classées A et B1.
La question se pose alors sur le choix de la ville. Pour cibler le profil de locataire susmentionné, il vaut mieux opter pour une région à forte activité économique, avec un faible taux de chômage. Ce, qu’il s’agisse d’une grande commune ou d’une ville moyenne. Notons toutefois que cette dernière se révèle plutôt intéressante en termes de coûts et aussi par rapport au prix de l’immobilier qui demeure nettement en dessous de celui pratiqué dans les grandes agglomérations.
Une analyse rigoureuse doit donc être effectuée avant de vous lancer, de même qu’une projection sur les prochaines années en ce qui concerne l’évolution démographique, sociale et économique de la région ciblée.
